“經(jīng)過兩三年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)筑底，并穩(wěn)步向好?！比鸢布瘓F(tuán)創(chuàng)始人、主席羅康瑞在瑞安房地產(chǎn)業(yè)績會(huì)上表示。

近日，瑞安房地產(chǎn)對(duì)外披露了2024年業(yè)績報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入81.73億元，同比下降16%；實(shí)現(xiàn)凈利潤8.1億元，同比下降42%；股東應(yīng)占溢利為1.8億元，同比下降78%。

盡管大方向“穩(wěn)步向好”，但在業(yè)績會(huì)上，羅康瑞也提出，行業(yè)出險(xiǎn)的開發(fā)商財(cái)務(wù)如何處理，也會(huì)影響市場未來的發(fā)展。

事實(shí)上，瑞安房地產(chǎn)這兩年也面臨著流動(dòng)性的壓力，導(dǎo)致其出售了上海的核心資產(chǎn)，那么，在調(diào)整之后，瑞安房地產(chǎn)安全“上岸”了嗎？

制圖/寇德娜

“收割”上海高端市場紅利

近兩年，上海高端住宅市場火熱促成了瑞安房地產(chǎn)銷售業(yè)績的增長。

從財(cái)報(bào)看，瑞安去年錄得合約銷售額為150.55億元，較2023年增長32%，其中，住宅物業(yè)銷售額145.53億元，商業(yè)物業(yè)銷售額5.02億元。

瑞安房地產(chǎn)有限公司行政總裁王穎在業(yè)績會(huì)上介紹：“合約銷售的增長主要得益于2024年翠湖天地六期項(xiàng)目的熱銷，開盤當(dāng)天108套房源全部售罄，合約銷售額將近120億元，平均售價(jià)為21.02萬元/平方米，創(chuàng)下上海豪宅銷售的新紀(jì)錄。”

同時(shí)，王穎表示：“上海作為全國最穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場，一直以來是資產(chǎn)配置領(lǐng)域的壓艙石，吸引了全國乃至全球的高凈值客群。2025年翠湖天地六期風(fēng)貌別墅以及翠湖濱江風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，也會(huì)根據(jù)工程的進(jìn)度陸續(xù)推入市場?！?/p>

但是，由于結(jié)算因素，瑞安房地產(chǎn)2024年的利潤同比大幅下降42%，至8.1億元，瑞安房地產(chǎn)表示，主要原因是住宅物業(yè)落成數(shù)目減少，以及已確認(rèn)的物業(yè)銷售減少。

這也凸顯出瑞安在上海住宅市場并未獲得更多新鮮的土儲(chǔ)，更多吃的是“舊糧”。翠湖天地所在地塊自2003年推出首期至今已經(jīng)20余年，“收割”了土地升值和上海核心地段住宅房價(jià)保值的紅利。

但是，瑞安的“余糧”并不多了，也鮮有看到瑞安補(bǔ)倉。截至2024年12月31日，瑞安和合營公司擁有的住宅可售貨值總額為512億元，其中，瑞安權(quán)益的貨值為269億元。分城市來看，瑞安在上海共有110億元的可售貨值，剩余可售貨值大部分來自武漢。

對(duì)于拿地計(jì)劃，王穎表示，鑒于目前房地產(chǎn)市場整體調(diào)整尚未結(jié)束，未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)，在業(yè)務(wù)拓展上，公司仍然會(huì)在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下再考慮新的投資發(fā)展機(jī)會(huì)，不會(huì)冒進(jìn)。投資上會(huì)重點(diǎn)關(guān)注一線城市，尤其是上海，繼續(xù)聚焦于對(duì)公司有優(yōu)勢(shì)的中高端細(xì)分市場的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)。

壓降負(fù)債，出售資產(chǎn)應(yīng)對(duì)償債壓力

王穎表示：“今年下半年和未來一到兩年的時(shí)間，保持整體流動(dòng)性和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，是公司首要任務(wù)。”

事實(shí)上，過去兩年，瑞安房地產(chǎn)面臨著美元債償還的壓力，并且出售了核心資產(chǎn)來償債。2023年底，瑞安宣布以12.06億元將上海鴻壽坊項(xiàng)目的65%股權(quán)賣給了大家保險(xiǎn)，這也是2023年實(shí)體商業(yè)最火的項(xiàng)目之一；2024年3月，瑞安又公告稱，將上海青浦區(qū)的酒店物業(yè)以1.05億元賣給主要股東上海青浦徐涇，這兩筆交易標(biāo)志著瑞安房地產(chǎn)在時(shí)隔6年后再次出售資產(chǎn)。

那么，瑞安房地產(chǎn)安全嗎？從財(cái)報(bào)看，截至2024年末，瑞安房地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在52%，現(xiàn)金儲(chǔ)備77.34億元。

羅康瑞在業(yè)績會(huì)上表示，瑞安房地產(chǎn)今年3月3日到期的4.9億美元優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)還掉，從2021年以來已經(jīng)償還了452億元境外債務(wù)。

瑞安房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝在業(yè)績會(huì)上進(jìn)一步指出，瑞安房地產(chǎn)2025年到期的負(fù)債總額約83億元，截至目前已經(jīng)償還了56億元?！八?，今年到期的一些負(fù)債，約70%都已經(jīng)償還解決，剩余要到期的負(fù)債金額不多，今年下半年，公司對(duì)整體流動(dòng)性有一定的信心?！?/p>

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍