建發(fā)房產(chǎn)拿地依然“兇猛”。
3月27日，經(jīng)過200余輪競拍，成都金融城三期49畝地塊被建發(fā)房產(chǎn)以33.47億元拿下，成交樓面價41200元/平方米，溢價率106%，成為成都首個宅地成交樓面價單價超4萬元的地塊。緊接著，3月28日，杭州西湖區(qū)蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊被建發(fā)房產(chǎn)競得，總價約34億元，樓面價88029.06元/平方米，溢價率115.39%，成為杭州土地市場新晉單價“地王”。
對于這兩次高溢價拿地，3月31日，建發(fā)房產(chǎn)在對新京報貝殼財經(jīng)記者的回復時表示：“杭州、成都作為新一線城市，人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)趨勢長期看好，金融城三期地塊、蔣村地塊均位于城市核心的位置，對于類似地段的地塊，我們以瞄準高端改善人群來定位，積極進取。”
“今年拿地目標預計比去年有所增加”
兩天攬入兩宗“地王”，建發(fā)房產(chǎn)在這兩塊地上就花了67億元。
建發(fā)房產(chǎn)向新京報貝殼財經(jīng)記者透露：“今年拿地目標預計比去年有所增加，當然也會根據(jù)市場情況進行靈活調(diào)整?！?/p>
杭州、成都作為新一線城市，是建發(fā)房產(chǎn)拿地布局的主要考量。從這兩宗地塊的高溢價來看，建發(fā)房產(chǎn)不惜高成本也要拿下核心地塊。對此，建發(fā)房產(chǎn)表示：“成都、杭州在解除限購以后起拍地價未調(diào)整，核心區(qū)域的地塊起拍地價較低，所以看起來溢價率高?！?/p>
據(jù)記者獲悉，這兩宗新晉熱門地塊，建發(fā)房產(chǎn)都會計入控股公司建發(fā)國際這一上市平臺。
事實上，就在建發(fā)房產(chǎn)拿下杭州新晉單價“地王”的當天下午，建發(fā)房產(chǎn)控股子公司建發(fā)國際董事會主席林偉國在2024年度業(yè)績發(fā)布會上表示：“雖然此次拿的項目在杭州地塊中單價最高，但仍然低于公司預期，實際地價水平比預期還要低，它的地段非常重要和稀缺?！?/p>
而針對業(yè)界將其在成都金融城三期所拿地塊樓面價超4萬元/平方米，與同區(qū)域貝殼2024年9月拿地成交價僅2.73萬元/平方米對比，是否還有盈利空間的問題，林偉國解釋：“去年貝殼拿地，是在成都房地產(chǎn)行業(yè)低谷時期，而目前我們的拿地價，是基于成都市場已恢復正常狀態(tài)的前提?！?/p>
建發(fā)的“賬本”如何算？
事實上，在前幾年的狂飆后，隨著市場的調(diào)整，去年，建發(fā)房產(chǎn)無論在規(guī)模上還是在拿地端都有所收縮。
據(jù)上市平臺建發(fā)國際的財報數(shù)據(jù)顯示，2024年，建發(fā)國際連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售金額約1033.6億元，歸屬股東權(quán)益的累計合同銷售建筑面積約504.8萬平方米，同比分別減少25.1%及24.3%。這也使得建發(fā)國際的銷售額來到了近5年來的最低谷，而其2020年的銷售規(guī)模已經(jīng)逼近2000億元。
拿地方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年建發(fā)國際拿地金額530億元，同比下降40%，排名行業(yè)第六位；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為40%，同比下降7個百分點。
而隨著今年市場尤其是一二線核心城市樓市表現(xiàn)的逐步向穩(wěn)，建發(fā)房產(chǎn)的拿地又有回歸態(tài)勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，建發(fā)國際拿地金額101億元，拿地強度提升至55%，這也印證了今年建發(fā)房產(chǎn)將加大拿地支出。
雖然核心城市樓市回暖，但無論是成都還是杭州，如此高價的地塊將來如何賣、怎樣實現(xiàn)盈利，也考驗著建發(fā)房產(chǎn)的操盤能力。
根據(jù)2024年的財報數(shù)據(jù)，建發(fā)國際的權(quán)益持有人應(yīng)占利潤維持在48億元，但也處于三年來的低點，相比于上年下降了4.6%，呈現(xiàn)“增收不增利”的局面。而近6年來建發(fā)國際毛利率分別為25.9%、17.2%、16.4%、15.3%、11.9%和13.3%，毛利率整體呈現(xiàn)波動下降，既受市場調(diào)整影響，也和前些年高溢價拿地相關(guān)。
那么，對于此次拿下高價地，建發(fā)房產(chǎn)將如何算賬呢？對此，建發(fā)房產(chǎn)在回復新京報貝殼財經(jīng)記者時也表示：“我們一貫堅持穩(wěn)健經(jīng)營，追求合理規(guī)模，以健康的現(xiàn)金流及合理利潤為主要目標，對于具體參拍地塊，內(nèi)部都有充分完整的可研論證及經(jīng)濟測算，以保障經(jīng)營安全及流動性?！?/p>
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 劉軍
