相比于去年四季度寬松重磅政策的密集出臺，今年房地產(chǎn)市場似乎安靜了許多。不過，南京的一套“組合拳”引發(fā)了市場關注，讓平靜的水面激起層層漣漪。
3月31日，南京市新聞發(fā)布廳召開新聞發(fā)布會，公布了七條滿足住房需求的政策舉措（簡稱“房七條”），除了備受關注的全面取消限售外，還包括加大青年人剛性購房政策支持、優(yōu)化拓展住房消費“以舊換新”模式、推動既有庫存商品房全部納入房票超市、進一步加大住房公積金支持、進一步盤活企業(yè)存量閑置資產(chǎn)等內(nèi)容。
南京為何在此時退出限售？在業(yè)內(nèi)人士看來，主要原因在于南京樓市正在企穩(wěn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，南京新房價格漲幅已經(jīng)連續(xù)三個月領跑全國。
執(zhí)行近8年的限售令全面取消
8年前的2017年5月13日，南京出臺了“限售令”，明確新購住房在取得不動產(chǎn)權證后3年內(nèi)不得轉讓。
隨著市場的變化，各地限購、限售政策陸續(xù)退出。2024年底，南京的限售政策有所松動：買房人購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易。
直至今日，南京全面取消限售，全市范圍內(nèi)商品住房在取得不動產(chǎn)權登記證書后即可上市交易，有效滿足居民各類住房置換需求。
南京市房協(xié)副會長兼秘書長張輝在接受新京報貝殼財經(jīng)記者采訪時表示，南京取消限售的利好主要體現(xiàn)在兩個方面，一是有利于一部分購房人加速以舊換新，有利于新房的成交；二是對于有購置新房的人群來說，此前由于限售存在一些顧慮，而限售取消則打消了這部分的顧慮。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，從房屋交易的流動性角度來看，過去限售政策的出臺，主要是從限制房屋交易短線操作的角度出發(fā)，旨在防范各類投資投機需求和快進快出的炒作現(xiàn)象，本質(zhì)是限制了流動性；當前取消限售政策，吻合了房地產(chǎn)市場供求關系的新變化，體現(xiàn)了精準施策、響應群眾呼聲的導向。取消限售政策后，商品住房的上市交易將不再受時間或其他條件限制，這將極大提升房屋交易市場的流動性，也體現(xiàn)了住房交易“市場化”的導向。
值得關注的是，取消限售短時間內(nèi)會造成房源掛牌量的攀升。張輝稱，“取消限售之后，有一些區(qū)域的掛牌量肯定會上升，比較集中的應該是過去3年左右的時間里，新房和二手房成交量比較大的一些區(qū)域，比如南部新城、兩江板塊，過去幾年新房成交量比較大。這些區(qū)域可能承受的壓力會稍微大一些。”
這也是一些城市延遲取消限售的原因。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜稱，根據(jù)中指監(jiān)測，2024年以來，全國超30城優(yōu)化、取消限售政策，今年2月重慶取消限售。在22個重點城市中，目前北京、上海、杭州、成都、蘇州、無錫等地限售政策仍未取消。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，在退出限售上，南京政策出臺相對較晚，究其原因，主要在于擔心退出限售政策后二手房掛牌量攀升，可能會對二手房的價格造成巨大的沖擊，從而拖累整個市場的預期以及新房價格、土地出讓等。
南京限售退出的雙邏輯
在李宇嘉看來，此次南京退出限售政策有兩個背景，一是經(jīng)過近三年的房地產(chǎn)市場調(diào)整，各個城市房價快速下跌已經(jīng)告一段落，跌幅開始趨于穩(wěn)定，這意味著整體的去泡沫化和市場的預期開始穩(wěn)定；二是國家在新時期對于住房的定位，轉向了一般的消費品或大宗消費品，其成為內(nèi)需的一個重要組成部分，或者說成為內(nèi)需的一個撬動點。
“新的住房定位下，要做的不是對住房流通的阻礙或控制，而是引導，讓整個市場流通起來。當流通的頻率比較高時，不僅能帶動消費和內(nèi)需，而且還能穩(wěn)定價格?！崩钣罴稳缡钦f。
數(shù)據(jù)方面顯示，南京樓市正處于止跌回穩(wěn)的通道中。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年12月和今年1月、2月，南京新房價格環(huán)比分別增長0.6%、0.7%、0.5%，連續(xù)三個月領漲全國。
今年的2、3月份，南京樓市交易回升。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，2月份，南京房地產(chǎn)市場節(jié)后交易快速復蘇，新建商品房成交量價齊升，二手房成交規(guī)模顯著增加，市場活躍度提升。
新建商品房方面，成交受去年同期基數(shù)較低影響，增幅較大。2月份，南京新建商品房網(wǎng)簽成交面積31.18萬平方米，同比增加60.8%。其中，商品住宅成交套數(shù)和面積分別為1582套、19.3萬平方米，同比增長40.7%和37.9%；商品住宅網(wǎng)簽均價同比上漲12.3%。二手房方面，市場活力回升疊加學區(qū)房置業(yè)季，成交規(guī)模顯著增多。全市二手房網(wǎng)簽面積72.18萬平方米，同比增加58.1%；備案成交61.77萬平方米，同比增長41.6%。
進入3月份，張輝稱，南京“小陽春”的表現(xiàn)比較明顯，新房、二手房的網(wǎng)簽量，同比去年3月份呈現(xiàn)兩位數(shù)的增幅；環(huán)比今年2月份，增幅更高一些，在30%至60%。
另外，在張輝看來，南京二手房掛牌量的高峰在18萬套左右，目前是14萬多套，處于一個比較穩(wěn)定的水平，距離高峰有一定的距離，“因為最近幾年南京二手房一直保持非常高的成交水平?！?/p>
李宇嘉認為，南京取消限售短期會導致二手房的掛牌量快速攀升，但是如果疏通的效率較高，市場會呈現(xiàn)向穩(wěn)趨勢。因為，從南京相關的政策來看，一方面在繼續(xù)推進二手房的以舊換新，另一方面發(fā)揮國企收購、盤活存量等措施的作用，讓房源能夠盡快地流通起來，讓疏導取代堵塞成為二手房未來的一個很重要的政策。
樓市政策“組合拳”頗具亮點
事實上，南京今日發(fā)布的政策形成了“組合拳”。
其中，在加大青年人剛性購房政策支持方面，引導商業(yè)銀行針對性推出低首付、低利息、低月供、寬期限的特色化金融產(chǎn)品，有效降低45歲以下青年人購買商品住房門檻（含新房和二手房），各區(qū)可結合實際疊加人才房票、租金抵房款、先租后售、貼息消費等支持政策，助力各類青年人實現(xiàn)住有所居。目前南京銀行、江蘇銀行已分別推出針對青年人在寧置業(yè)的特色金融產(chǎn)品。
而在進一步滿足居民置換改善需求方面，優(yōu)化拓展住房消費“以舊換新”模式，首批政府補助資金1億元，先購先得，補助標準為購買“買新助賣舊”名錄庫內(nèi)新建商品住房合同金額的1%，疊加開發(fā)企業(yè)促銷優(yōu)惠，促進各類住房改善需求加速釋放。假設購買一套合同總價為500萬的新房，支付首付款200萬，如房企給予的補助按5%計算，則購房人可享受房企補助約10萬，加上政府補助的5萬，總計約15萬。
此外，在加快滿足被征收群眾安置需求方面，推動既有庫存商品房全部納入房票超市，加大房票兌付金融支持，推行“全城通兌”和“電子房票”。據(jù)統(tǒng)計，自2023年南京實行房票制度至今，全市已經(jīng)發(fā)出近1.1萬張房票，去化庫存商品房6200多套，有力促進樓市平穩(wěn)前行。
南京還推出了住房公積金“全家桶”政策，擴大了提取住房公積金支付購房首付款的范圍——從購房人本人和購房人的配偶，擴大到購房人的父母和子女。
在張輝看來，南京的這套政策“組合拳”，有幾大亮點，首先是時機選擇得比較好。目前正處于樓市“金三銀四”傳統(tǒng)銷售旺季，是老百姓住房需求集中釋放的一個窗口期，南京今年一季度的市場表現(xiàn)也不錯，回穩(wěn)向上的勢頭比較好。
“其次是因人制宜，靶向發(fā)力。南京此次政策精準地瞄向目前最需要購房的幾類人群：新市民和青年剛需人群，需要以舊換新的品質(zhì)改善群體，征收安置群體，城市更新群體。最后，政策發(fā)力點非常精準，多措并舉，瞄準了這些人群的住房痛點?！睆堓x如是說。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
