3月27日，綠城中國一紙公告，宣告了張亞東時代的落幕。
綠城中國公告稱，張亞東因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會主席，接替者是“中交系”劉成云，在中交任職34年。
張亞東這位在綠城深耕七年的掌舵者，體制內(nèi)出身，并非老“中交人”，但卻是中交進入綠城后的關(guān)鍵管理者，不僅帶其完成了新老交替、民企與央企的混改，更是將綠城中國的銷售額從千億級別一路推上三千億高峰，穩(wěn)定在頭部陣營，并在土地市場“攻城略地”，成為房地產(chǎn)深度調(diào)整周期活得比較好的混合制房企。
從副市長到房企掌舵者
11年前（2014年），綠城中國遭遇資金鏈危機，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平將24.288%股份出售給了中交集團，與九龍倉并列成為公司第一大股東。次年，中交集團成為綠城中國單一大股東，完成了對這家知名房企的戰(zhàn)略控股。
中交入股初期，綠城仍由宋衛(wèi)平及其管理團隊主導運營。直至2018年8月份，“中交系”張亞東接替“宋氏門徒”曹舟南，被委任為公司執(zhí)行董事及行政總裁，成為中交意志的執(zhí)行者。2019年7月，宋衛(wèi)平退出，張亞東出任董事會主席，綠城中國進入了“張亞東時代”。
事實上，張亞東并非老“中交人”，他在中交的時間非常短暫。在此之前，張亞東在體制內(nèi)工作，曾任大連市政府副市長，大連市委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長。
政府+央企的履歷，使張亞東成為務(wù)實派管理者，更加強調(diào)規(guī)?；⒅刂苻D(zhuǎn)效率，推動綠城向“規(guī)模+利潤”平衡發(fā)展。僅僅用三年時間，在其帶領(lǐng)下，綠城中國的銷售額就從千億升至三千億梯隊，并進入頭部陣營。
在張亞東的主導下，綠城中國還進行了多次的組織架構(gòu)調(diào)整。2019年1月份，綠城的組織架構(gòu)繼半年前后進行調(diào)整，在“11+5”輕重布局基礎(chǔ)上，優(yōu)化組織架構(gòu)，調(diào)整為“8+3”，即將16家子公司整合縮減為11家。與此同時，新成立4個事業(yè)部。業(yè)績導向下，2023年，綠城中國啟動了新一輪架構(gòu)調(diào)整，精簡組織，合并區(qū)域，收縮人員。
除了管理綠城中國外，張亞東還是推動綠城代建分拆上市的主要決策者。2020年7月10日，綠城管理在港交所主板成功上市，成為“代建第一股”。
三年“軍令狀”與綠城規(guī)模擴張
張亞東執(zhí)掌綠城中國的這七年，“規(guī)?；笔且粋€非常顯著的標簽。
進入綠城后，張亞東就提出了“三年業(yè)績計劃”，即2019年到2021年，銷售額目標分別為2000億元、2500億元、3000億元。
張亞東治下的綠城中國，就像一臺上足了發(fā)條的規(guī)模機器。2019年-2021年，綠城中國合同銷售金額分別為2018億、2892億元、3509億元，實現(xiàn)了“三級跳”。
2022年，綠城中國實現(xiàn)3003億元的銷售額，雖未完成3300億元的業(yè)績目標。不過，根據(jù)克而瑞榜單，綠城中國憑借全口徑銷售額2128.1億元，挺進TOP10，排名第8。此后，穩(wěn)居在第一陣營。
當這些數(shù)字被一一兌現(xiàn)后，張亞東又畫下“戰(zhàn)略2025”的更大藍圖——4500億開發(fā)、1500億代建、400億新興業(yè)務(wù)。盡管從目前來看這一目標大概率不會實現(xiàn)。
不過為了支持規(guī)模增長，綠城在土地市場開啟“掃貨模式”。
2019年，綠城新增項目共計54個，總建筑面積約為1236萬平方米，總土地收購金額約691億元。
691億拿地只是“開胃菜”。2020年，綠城新增項目85個，總建筑面積約2041萬平方米，同比增加65%。預計新增貨值3288億元，同比增加60%。
2021年，綠城在42座城市新增項目101個，總建筑面積約 1751萬平方米，預計新增貨值3137億元。
此后，隨著房地產(chǎn)市場變化，綠城整體拿地收縮，2022年新增項目27個，總建筑面積約 408萬平方米。2023年，新增項目38個，總建筑面積約557萬平方米。
雖然整體拿地數(shù)量減少，但是，綠城在核心城市接連拿下“明星地塊”，引發(fā)市場關(guān)注，諸如2024年拿下蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊、上海徐匯區(qū)濱江小米地塊、杭州上城區(qū)四堡七堡地塊、北京功德寺地塊等，不是刷新城市地價紀錄，就是刷新了全國紀錄，被稱為“地王收割機”。
土地市場的高質(zhì)量拿地，讓綠城能夠在市場調(diào)整周期，保持規(guī)模的穩(wěn)定。
財務(wù)排雷與盈利考驗
在規(guī)模上漲的背后，張亞東給綠城開出的另一劑猛藥是“財務(wù)排雷”。
為了解決歷史遺留問題，從張亞東上任那一年，綠城就開始了連續(xù)三年的大額減值計提。2018年綠城若干資產(chǎn)的減值虧損計提與撥回為17.35億元，2019年是13.76億元，2020年是13.34億元。2021年，這一數(shù)據(jù)下降為4.55億元。
不過，隨著市場調(diào)整，綠城再次大額減值計提，2022年、2023年分別是15.75億元、16.21億元。
2024年上半年，綠城減值計提規(guī)模更是達到17.5億元。
主動進行大額資產(chǎn)減值計提與撥備處理，勢必會拖累綠城的盈利表現(xiàn)。
2024年上半年，綠城實現(xiàn)收入695.62億元，同比增加22.09%創(chuàng)歷史新高，但由于大額資產(chǎn)減值，股東應(yīng)占利潤卻同比下降19.6%至20.45億元。
綠城在財報中稱，利潤下滑一方面是受整體市場下行及限價影響毛利率有所下滑，另一方面是根據(jù)市場環(huán)境變化，計提若干資產(chǎn)的減值及公允價值變動損失凈額17.5億元，去年同期為4.62億元。
除了減值計提影響盈利表現(xiàn)外，綠城的爭搶“地王”，或許會拖累盈利恢復。綠城2024年上半年新增項目個數(shù)、總建筑面積等雖然下降，但是樓面價卻從2023年同期的12233元/平方米升至14408元/平方米。
一邊是規(guī)模，一邊是利潤，如何平衡，對于綠城來說，仍需要解題，而接棒者劉成云，這位34年的老“中交人”，是否能夠做好平衡，讓我們拭目以待。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 柳寶慶
