3月21日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)會(huì)客廳舉行第四期房地產(chǎn)沙龍，活動(dòng)以“北京‘好房子’來了！”為主題，邀請(qǐng)專家、企業(yè)嘉賓共同探討“好房子”的內(nèi)涵、實(shí)踐，以推動(dòng)行業(yè)變革創(chuàng)新。
北京城建設(shè)計(jì)發(fā)展集團(tuán)總建筑師、北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院總經(jīng)理錢嘉宏，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司副總建筑師郝學(xué)，招商蛇口北京公司副總經(jīng)理于海波，北京興創(chuàng)嘉和副總經(jīng)理任啟鑫，龍湖集團(tuán)北京公司營銷負(fù)責(zé)人李汶炎，中建海龍北京科技有限公司研發(fā)設(shè)計(jì)總監(jiān)李利民，中建壹品北方分公司元啟項(xiàng)目負(fù)責(zé)人梁雷濤等與會(huì)嘉賓，針對(duì)“好房子”如何實(shí)現(xiàn)高得房率，架空層、風(fēng)雨連廊怎樣落地與運(yùn)維等焦點(diǎn)問題進(jìn)行觀點(diǎn)碰撞。
3月21日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)會(huì)客廳現(xiàn)場(chǎng)。
政策鼓勵(lì)建設(shè)“好房子”
在今年全國兩會(huì)上，“好房子”首次被寫入政府工作報(bào)告中，明確提出要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
在十四屆全國人大三次會(huì)議舉行的民生主題記者會(huì)上，住建部部長倪虹表示，近期正在組織編制“好房子”的建設(shè)指南，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中一項(xiàng)是把住宅的層高提高到不低于3米。倪虹還表示，2025年將從立標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)科技、抓項(xiàng)目三方面落實(shí)建設(shè)“好房子”，這意味著2025年，將是“好房子”標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)的關(guān)鍵落地年。而北京作為先行者，已經(jīng)邁出了一步。
今年2月，繼《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》）發(fā)布之后，北京發(fā)布了《平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)要點(diǎn)》），其中提到的“起居室挑空”“錯(cuò)層陽臺(tái)”“架空層”“風(fēng)雨連廊”等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，為住宅產(chǎn)品賦予了更多可能性。
對(duì)于北京“好房子”《導(dǎo)則》出臺(tái)的背景，錢嘉宏表示，2023年市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)啟動(dòng)了《導(dǎo)則》的編制工作，旨在提升人民群眾生活品質(zhì)，導(dǎo)則以問題為導(dǎo)向，重點(diǎn)解決住房質(zhì)量通病問題，如隔聲、漏水和開裂等問題。《導(dǎo)則》發(fā)布后，2024年初北京又出臺(tái)了《技術(shù)要點(diǎn)》，在《導(dǎo)則》基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化落地了架空層、風(fēng)雨連廊和陽臺(tái)等八個(gè)方面，并獲得政策鼓勵(lì)。
北京市發(fā)布的“好房子”《導(dǎo)則》按照北京城市總體規(guī)劃各圈層規(guī)劃要求，結(jié)合首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、北京城市副中心、平原新城地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的功能定位和區(qū)域特征，分圈層明確了住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)基本原則，目標(biāo)推動(dòng)不同區(qū)域、不同市場(chǎng)需求的好房子建設(shè)。錢嘉宏表示，住宅設(shè)計(jì)的國標(biāo)規(guī)范更強(qiáng)調(diào)安全和底線。地方編制的《導(dǎo)則》和《技術(shù)要點(diǎn)》則是結(jié)合實(shí)際情況因地制宜給出“好房子”的建設(shè)方向，鼓勵(lì)企業(yè)去做，而非強(qiáng)制性要求。引導(dǎo)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中不僅要算經(jīng)濟(jì)賬，更要站在城市高質(zhì)量建設(shè)視角和提升居住品質(zhì)視角來建設(shè)“好房子”。
錢嘉宏提到，在北京發(fā)布的“好房子”《技術(shù)要點(diǎn)》中，政策導(dǎo)向是：提升小區(qū)公共空間品質(zhì)，營造有煙火氣的商業(yè)、公共服務(wù)配套，通過風(fēng)雨連廊打造風(fēng)雨無阻的歸家路線，政策鼓勵(lì)套內(nèi)建筑面積140平方米以上戶型設(shè)置挑空空間，豐富居住空間，對(duì)居住區(qū)高度進(jìn)行彈性管控實(shí)現(xiàn)高低錯(cuò)落天際線等等，這些政策均為住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)及設(shè)計(jì)多樣化提供了更多的可能性，為實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)提升提供了政策支撐和保障。
錢嘉宏表示，在地塊項(xiàng)目的開發(fā)過程中，企業(yè)不僅要算經(jīng)濟(jì)賬，更要站在城市視角、客戶視角和居住者視角來設(shè)計(jì)好房子。
層高隨著平均身高、居住品質(zhì)需求而“長高”
優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)與科技創(chuàng)新、解決當(dāng)下的住房頑疾，是建設(shè)“好房子”的必由之路。
郝學(xué)強(qiáng)調(diào)，目前滿足個(gè)性化需求的產(chǎn)品不多，并非開發(fā)企業(yè)不愿意，而是成本、開發(fā)周期或者銷售開發(fā)邏輯都不太支持。而現(xiàn)在提供“好房子”成為導(dǎo)向，是全社會(huì)尤其建筑行業(yè)及其全產(chǎn)業(yè)鏈共同研究的課題。
郝學(xué)表示，每個(gè)人和每個(gè)家庭心目中的好房子都不相同，從年輕到退休，每個(gè)生命階段的需求也不同。因此，應(yīng)考慮用大空間的結(jié)構(gòu)體系與管線分離相結(jié)合，采用裝配式裝修的建設(shè)方式，為用戶提供充分的改造空間，滿足不同用戶、不同生命階段的需求。
“從設(shè)計(jì)角度來看，房子是一個(gè)家庭生活的容器。”郝學(xué)表示，隨著生活品質(zhì)的提升，人們除了關(guān)注房子的位置及價(jià)格外，還關(guān)注通風(fēng)、采光，以及溫度和濕度等多個(gè)維度。近幾年地暖已經(jīng)非常普及，地面占用的厚度必然增加。此外，新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)也已普及，會(huì)占用一定的頂部空間。因此，兩會(huì)期間，倪虹提出將住宅的層高提高到不低于3米，就為科技賦能提升居住品質(zhì)預(yù)留了條件。
此外，郝學(xué)表示，2.8米層高其實(shí)是源于1956年對(duì)機(jī)關(guān)單位公房的要求。當(dāng)時(shí)人們的平均身高大約是1.6米（因?yàn)楫?dāng)年數(shù)據(jù)較少，具體數(shù)據(jù)并不完全準(zhǔn)確），然而，今年男性的預(yù)期身高已經(jīng)達(dá)到1.75米。人的身高在增長，房子（高度）也要適當(dāng)調(diào)高。
郝學(xué)表示，層高提高到不低于3米，為科技賦能提升居住品質(zhì)預(yù)留了條件。
“好房子”的設(shè)計(jì)和建造，將是一次行業(yè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)。倪虹在民生主題記者會(huì)上說，建設(shè)“好房子”是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道，以后企業(yè)若想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，比拼的就是新科技、高質(zhì)量與好服務(wù)。
作為科技建造企業(yè)，李利民表示，模塊化建筑與“好房子”的特點(diǎn)非常契合，完全可以結(jié)合在一起，形成模塊化產(chǎn)品。模塊化建造是把一個(gè)房子拆分成模塊，在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過很多結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)搭建成房子。在工廠采用模塊化生產(chǎn)方式，將窗框和墻一同澆筑，保證了窗框的永久穩(wěn)定性和耐久性，可以避免出現(xiàn)漏水和質(zhì)量問題，而且模塊化建造方式對(duì)解決隔聲及裝修有害氣體排放的問題都很有效。
關(guān)注社區(qū)、產(chǎn)品及服務(wù)
“好房子”的出現(xiàn)，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的一次深刻變革，更是企業(yè)產(chǎn)品重塑的契機(jī)，也是購房者實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)居住需求的機(jī)遇。企業(yè)是“好房子”建設(shè)的重要推動(dòng)者，目前，開發(fā)“好房子”已成為開發(fā)企業(yè)的共識(shí)。
龍湖·觀萃是2023年全國首屆“好房子”設(shè)計(jì)大賽北京賽題實(shí)施地塊項(xiàng)目，也是全國首個(gè)“帶方案入市”的住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目最終選擇了北京住宅設(shè)計(jì)院的一等獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)方案落地，打造了近千平方米景觀風(fēng)雨連廊、三座總面積近千平方米的架空層泛會(huì)所，以及戶戶贈(zèng)送挑高超6米的空中浮島陽臺(tái)。對(duì)此，龍湖集團(tuán)北京公司營銷負(fù)責(zé)人李汶炎表示，目前項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)已經(jīng)開放，以上空間均已實(shí)景呈現(xiàn)。當(dāng)前階段，政策已經(jīng)給予了許多突破，比如架空層和陽臺(tái)等。項(xiàng)目除了關(guān)注室內(nèi)空間及小區(qū)外，還將關(guān)注更多領(lǐng)域，比如主動(dòng)在項(xiàng)目東西兩側(cè)代建了兩個(gè)總面積超1.3萬平方米的“口袋公園”，以及小區(qū)入口兩側(cè)超1300平方米的商業(yè)配套。
據(jù)悉，位于大興的元啟項(xiàng)目也在調(diào)整產(chǎn)品，積極響應(yīng)“好房子”政策，比如會(huì)所增加泳池、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上增加陽臺(tái)等，與新一代產(chǎn)品形成連接，提高產(chǎn)品價(jià)值，讓客戶住得更舒適。雖然成本增加很多，但對(duì)已購買的客戶售價(jià)未變。
于海波也強(qiáng)調(diào)，“好房子”不光是高得房率，更為重要的是洞察客戶需求，做出匹配客戶需求的好產(chǎn)品和好服務(wù)，例如在北京城市副中心的招商云璟攬閱項(xiàng)目，調(diào)研發(fā)現(xiàn)年輕客戶更加注重情緒價(jià)值和追求顏值，具有悅己主義、歡聚主義和實(shí)用主義等消費(fèi)理念，因此項(xiàng)目做了高顏值立面、下沉式社區(qū)客廳、Max收納體系、滿配精裝等適配產(chǎn)品，獲得了客戶的認(rèn)可和青睞。
“在市場(chǎng)供大于求的情況下，需要深入研究客戶，做好產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足新一代客戶的需求。市場(chǎng)最終只有少數(shù)擁抱客戶需求變化、提供更好產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)能留下來?！庇诤２ū硎?，招商蛇口全面擁抱北京“好房子”時(shí)代，除了在城市副中心打造第一個(gè)“好房子”外，在亦莊也打造了區(qū)域首個(gè)“好房子”項(xiàng)目招商序，同樣在高得房率的基礎(chǔ)上，投入更高成本打造風(fēng)雨連廊、架空層泛會(huì)所等設(shè)施，滿足客戶不斷提升的居住改善需求。
多方探索“好房子”破題路徑
任啟鑫表示，“好房子”對(duì)于行業(yè)來講，是讓大家有機(jī)會(huì)重新審視，打造新一代產(chǎn)品。過去，局限在一個(gè)指標(biāo)體系里，現(xiàn)在可以創(chuàng)造出更好的居住環(huán)境和場(chǎng)景。比如探索如何突破傳統(tǒng)空間，以提升室內(nèi)和室外的空間品質(zhì)，探索科技系統(tǒng)的引入等。
目前，“開發(fā)商有足夠的動(dòng)力和意愿去發(fā)揮創(chuàng)造力，但在設(shè)計(jì)過程中也會(huì)面臨一些困惑”。任啟鑫表示，如何結(jié)合北方氣候設(shè)計(jì)更有使用價(jià)值的開敞陽臺(tái)和架空層空間，如何實(shí)現(xiàn)公共空間的后期低成本運(yùn)維等，都需要找到實(shí)施的路徑。
對(duì)于如何讓老房子變成“好房子”，李利民表示，老房子面臨的客觀條件與新房差別比較大，希望有相關(guān)的政策研究指導(dǎo)。
“好房子”的出現(xiàn)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)型機(jī)遇，但怎樣落地，目前，更多開發(fā)企業(yè)仍在實(shí)踐探索。綜合來看，與會(huì)嘉賓們認(rèn)為，“好房子”不僅僅是建筑本身，還包括好服務(wù)、好社區(qū)，這是人們追求生活品質(zhì)、人文關(guān)懷的體現(xiàn)。
錢嘉宏表示，好產(chǎn)品一定要搭配好服務(wù)?！昂梅孔印眻?jiān)持住宅全生命周期設(shè)計(jì)理念，重視運(yùn)營維護(hù)，提升服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)長久?，F(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)和批復(fù)的項(xiàng)目，雖然沒法改變房子的物理空間，但是可以通過為業(yè)主提供一系列好服務(wù)，在運(yùn)營階段為“好房子”增值。例如在三四線城市，市場(chǎng)認(rèn)可度高的“好房子”項(xiàng)目承諾給家庭提供全方位的服務(wù)，比如提供糧油米面等綠色健康食品，負(fù)責(zé)接送孩子以及“四點(diǎn)半學(xué)堂”，幫老人預(yù)約看病等等增值服務(wù)，目前提供全方位高品質(zhì)服務(wù)的項(xiàng)目還是太少了，更多是單方面強(qiáng)調(diào)房子硬件空間大、面寬寬，沒有重視“好房子”軟件服務(wù)內(nèi)容。
李汶炎也認(rèn)為，后期的增值服務(wù)很重要，需要增加一些更加便民的場(chǎng)景。像龍湖·觀萃打造的三個(gè)架空層會(huì)所，后期都將由龍湖物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，給業(yè)主更多的生活社交空間，同時(shí)社區(qū)配建的商業(yè)街區(qū)也將提供便捷的生活服務(wù)，如醫(yī)療體檢，通過人性化的服務(wù)提升房屋實(shí)用性。
從目前來看，關(guān)于“好房子”的思考與實(shí)踐才剛剛啟程。隨著行業(yè)不斷創(chuàng)新與變革，更多的“好房子”將從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，走進(jìn)千家萬戶。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 攝影/實(shí)習(xí)生 張湘涓
編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍
