首個被官方公開通報的現(xiàn)房銷售違規(guī)案例引發(fā)了社會的關注。
近日，海南省三亞市住建局對外發(fā)布《關于“天正山河璽院”項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構違規(guī)銷售的通報》。該項目本應按照現(xiàn)房銷售制度推進，但在尚未達到現(xiàn)房銷售階段就擅自采取收取認籌金的形式進行違法銷售。因此被定性為觸碰現(xiàn)房銷售制度的“紅線”。
“這是自2020年3月海南實行現(xiàn)房銷售制度以來，三亞首次公開披露違反現(xiàn)房制度的典型案例?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示：“鑒于近兩年現(xiàn)房工作力度加大，且重心從開發(fā)端進入銷售端，所以對現(xiàn)房銷售模式及規(guī)范更需要研究，將有助于更好促進現(xiàn)房制度開展，最終更好保護購房者的權益?！?/p>
推進現(xiàn)房制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。隨著各地現(xiàn)房用地的開發(fā)建設，更多項目開始進入現(xiàn)房銷售的環(huán)節(jié)。那么，現(xiàn)房銷售制度有哪些規(guī)定？在購買現(xiàn)房項目時，購房者如何“避坑”，需要特別注意哪些方面？
事件：
違規(guī)銷售，開發(fā)商全額退回購房款
在通報中，三亞市住建局稱，接到舉報，反映“天正山河璽院”項目在未取得《商品房現(xiàn)房銷售備案》情形下，向購房人出售商品住房。經(jīng)過調(diào)查，三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“三亞永基”）開發(fā)建設位于天涯區(qū)的“天正山河璽院”項目，尚未辦理商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，不具備銷售條件。
經(jīng)三亞市住建局調(diào)查，三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“三亞正基”，為開發(fā)企業(yè)的全資母公司）賬戶于2024年12月23日至2025年1月10日期間，收取“天正山河璽院”項目3-2-502、601、602及6-2-802號房屋認籌款各50萬元，共計200萬元，屬于違法銷售。目前，三亞永基已將違規(guī)收取的購房款全額退回。
同時，“天正山河璽院”項目銷售公司海南搏悅創(chuàng)展科技有限公司（簡稱“搏悅創(chuàng)展”）代理銷售不符合銷售條件的商品房，屬于違法銷售。
三亞市住建局對此違規(guī)銷售的做法做出處理，其中，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規(guī)定，決定給予三亞永基全市通報批評，處以警告，責令限期改正。涉及違法違規(guī)行為，將移交執(zhí)法部門進行處理。同時，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十三條規(guī)定，決定給予搏悅創(chuàng)展全市通報批評，處以警告，責令限期改正；涉及違法違規(guī)行為，將移交執(zhí)法部門進行處理。
值得一提的是，被通報處理的三亞“天正山河璽院”，其建設地塊是2024年6月26日出讓的三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-06-04/05/11地塊，兩家房企經(jīng)過510輪競價，最終，三亞正基以16.36億元的最高價競得，溢價率達37.7%，刷新了當時三亞住宅用地樓面價紀錄。
在該地塊出讓公告中，明確約定“該宗地建設的商品住宅須實行現(xiàn)房銷售”。
根據(jù)天眼查APP信息顯示，項目開發(fā)企業(yè)三亞永基為拿地企業(yè)三亞正基的全資子公司，均屬河北省衡水市天正地產(chǎn)集團的核心企業(yè)。
企業(yè)官網(wǎng)信息顯示，天正地產(chǎn)集團成立于2003年，起步于衡水，截至2024年6月，在河北、山東、寧夏和海南均有布局，其中，河北為其房地產(chǎn)業(yè)務的大本營，項目分布在邯鄲、邢臺、衡水、滄州等地。此外，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年，天正地產(chǎn)實現(xiàn)權益銷售額68.43億元，排在全國房企銷售榜第93位；2024年，天正地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額54.5億元，在房地產(chǎn)企業(yè)中排名第129位。
焦點：
開發(fā)商銷售現(xiàn)房前必須取得相應手續(xù)
作為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份，海南在全國層面上率先踐行現(xiàn)房銷售制度。
早在2020年3月，海南發(fā)布《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，其中提出，新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。同年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關問題的通知》發(fā)布，明確在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現(xiàn)房銷售制度。
此次三亞“天正山河璽院”開發(fā)商、中介機構雙雙被查處，主要原因正是在未取得現(xiàn)房銷售手續(xù)、不具備銷售條件的情況下，采取收取認籌金的形式進行違法銷售。
嚴躍進表示，由此可見，對于實行現(xiàn)房銷售制度的項目來說，在售房前取得現(xiàn)房銷售手續(xù)是必須嚴守的“紅線”。
按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件，包括現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
同時，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前，將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
除此之外，各地對現(xiàn)房銷售又有具體的規(guī)定。例如，成都住建局在2023年發(fā)布的《關于支持商品住房現(xiàn)房銷售促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》中，明確現(xiàn)房銷售條件包括完成不動產(chǎn)首次登記；完成配建的公共服務設施；完成申請樓棟所在施工許可證所載建設內(nèi)容和規(guī)劃核實內(nèi)容，完成新建住宅附屬設施設備交付使用備案手續(xù)，項目“所見即所得、款清即交房”；承諾在銷售階段不設置抵押等。
提示：
買現(xiàn)房時需查看“五證”
那么，在購買現(xiàn)房項目時，購房者又需要特別注意哪些方面？
對此，新京報貝殼財經(jīng)記者咨詢開發(fā)商業(yè)內(nèi)人士，其表示：“在購買現(xiàn)房項目時，購房者需要查看《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房現(xiàn)房銷售備案》，證件齊全才能購買。”
嚴躍進指出：“從此次海南查處情況來看，主要依據(jù)《商品房銷售管理辦法》?？紤]到現(xiàn)房銷售的比重會增加，建議各地積極制定商品房現(xiàn)房銷售相關管理辦法等文件。做好此項工作，和今年政府工作報告提出的‘有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’是高度契合的。同時，也應要求房企營銷部門等加強學習，并據(jù)此積極宣傳，讓購房者更好地了解現(xiàn)房銷售與交易模式?！?/p>
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 翟永軍
