3月9日下午，在十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹表示，近期正在組織編制“好房子”的建設(shè)指南，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中一項(xiàng)是把住宅的層高提高到不低于3米。
從2.8米到3米，住宅層高“長個”背后是成本、容積率與居住品質(zhì)的博弈。在住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的背景下，自2024年以來，江蘇省、江西省、湖北省、河南省等地均已調(diào)整住宅層高標(biāo)準(zhǔn)。目前，包括北京、上海等重點(diǎn)城市的住宅層高是多少？住宅層高標(biāo)準(zhǔn)的提升對住宅市場會產(chǎn)生怎樣的影響？
倪虹介紹，近期住建部正在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中一項(xiàng)是提高住宅層高。圖/IC photo
“住宅層高提高到不低于3米”
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，人民群眾的住房需求已經(jīng)開始從‘有沒有’轉(zhuǎn)向‘好不好’，建設(shè)‘好房子’關(guān)系到人民群眾的獲得感和幸福感，住房發(fā)展的目的歸根到底就是要適應(yīng)人民群眾對高品質(zhì)住房的需要，來加快建設(shè)‘好房子’。”倪虹強(qiáng)調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)水平?jīng)Q定房屋品質(zhì)。
倪虹表示，通過調(diào)研了解到，“好房子”有幾個“度”，大家特別關(guān)注，比如房間的高度、溫度、濕度、凈度、亮度，還有采光度。近期，住建部正在組織編制“好房子”的建設(shè)指南，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中一項(xiàng)是把住宅層高提高到不低于3米。
所謂層高，是指從本層地板到上層地板的距離，通常購房時提到的高度多數(shù)是指凈高。即：層高=樓板厚度+凈高。對于層高，目前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是2011年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，其中規(guī)定“住宅層高宜為2.80米”?！耙恕?，表明這是一個建議性的要求，所以各地具體執(zhí)行的時候，高低略有不同。
“目前很多樣板間的房間都沒有主燈，原因是低層高配大主燈會顯得壓抑?！睋?jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，目前層高能做到3米以上的項(xiàng)目并不多，尤其是對于千萬級以上的高端買家來說，這是一個痛點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在過去10多年，上述標(biāo)準(zhǔn)影響著各地住宅項(xiàng)目的規(guī)劃。此次標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，也和“層高過低”帶來的痛點(diǎn)有關(guān)，比如居住者感到空間壓抑，進(jìn)而影響居住體驗(yàn)，影響居民的日常生活，而更高的層高符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣和心理需求。
對此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，近年來，居民對居住舒適度的要求顯著提升，例如對隔音降噪性能的需求，以及通過安裝新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖等設(shè)備來改善居住品質(zhì)。她強(qiáng)調(diào)，層高標(biāo)準(zhǔn)的提高不僅有助于實(shí)現(xiàn)更多住宅功能，還能優(yōu)化室內(nèi)的采光和通風(fēng)效果。同時，更大的空間靈活性也為不同家庭的個性化裝修設(shè)計(jì)提供了更多可能性。
值得關(guān)注的是，2023年底至今，多地對住宅層高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，包括江蘇省、江西省、湖北省、河南省等均對住宅層高提出要求，從各地標(biāo)準(zhǔn)來看，層高均不小于3米。
自2023年9月23日住建部部長倪虹首次提出“好房子”以來，多地出臺新規(guī)倡導(dǎo)提高住宅層高。
北京普宅層高2.9米，高端住宅超過3米
從北京來看，2021年開始實(shí)施的北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》內(nèi)容顯示，住宅層高不應(yīng)低于2.8米；臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.50米。而去年11月，北京印發(fā)的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》提出，鼓勵結(jié)合彈性限高政策營造尺度舒適的戶內(nèi)高度。
在曹晶晶看來，在項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)過程中，部分改善項(xiàng)目的層高達(dá)到了2.8米以上，如北京城建天壇府、北京悅府等項(xiàng)目層高在2.9-3.15米之間。
另據(jù)合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅介紹，在北京，一般普通住宅的建筑層高為2.9米，室內(nèi)凈高在2.6米-2.7米之間，具體高度還要考慮是否安裝了地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等，這些設(shè)備設(shè)施需要在頂部布線，也會進(jìn)一步影響層高。而層高3米以上的基本是高端項(xiàng)目，其產(chǎn)品面積比較大，面寬也大，如果室內(nèi)凈高還在2.6米-2.7米之間的話，會覺得壓抑，居住舒適度會降低，所以大面積的產(chǎn)品都會提升層高。
“北京住宅層高有一個上限，不超過3.6米。從今年來看，北京部分高端項(xiàng)目在層高上有所突破，比如中建璞園210平方米的戶型層高做到了3.5米，北京宸園200平方米以上的戶型層高也達(dá)到了3.6米。這是目前北京住宅層高比較高的項(xiàng)目了?！惫惴Q。
而從上海來看，目前住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是“住宅層高宜為2.8米，且不應(yīng)大于3.6米。”在具體項(xiàng)目上，絕大部分新建商品住宅層高在2.9米及以上，部分高端樓盤層高達(dá)到3.15米以上，僅在一些對經(jīng)濟(jì)性和建筑節(jié)能節(jié)地要求較高的項(xiàng)目中采用2.8米-2.85米層高的設(shè)計(jì)。
住宅層高是越高越好嗎？
層高過低會限制窗戶尺寸、影響室內(nèi)的采光和通風(fēng)，層高過低也會導(dǎo)致空間壓迫感增強(qiáng)。既然層高影響居住的舒適度，為何此前中國住宅層高標(biāo)準(zhǔn)長期“卡”在2.8米？
在業(yè)內(nèi)人士看來，提高層高會帶來建筑成本的增加，房屋的保溫性和節(jié)能性也會相對較差，導(dǎo)致取暖制冷費(fèi)用增加。更為重要的是，層高也會直接影響到容積率和可售的建筑面積，進(jìn)而影響到房價。
2023年，上海市住建委曾就“關(guān)于提高本市住宅層高標(biāo)準(zhǔn)的建議”給予回復(fù)：從住宅市場的角度看，住宅產(chǎn)品需面向多層次人群，而上海年輕人數(shù)量眾多，對于剛需住房需求量大。層高提高，住宅建造成本提高，會進(jìn)一步提高年輕人的生活成本，減少對住宅產(chǎn)品選擇的余地。當(dāng)前市場中的剛需住房普遍采用2.8米層高，是平衡了剛需住房的經(jīng)濟(jì)性與舒適性的市場化選擇的結(jié)果。
上海市住建委還提到，住宅層高的不同對項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度也有一定影響。以上海地區(qū)常規(guī)項(xiàng)目為例，用地4萬平方米，限高60米，根據(jù)建筑防火規(guī)范要求，實(shí)際消防高度按54米控制。層高2.8米時最高可建19層住宅，容積率通常為2.2。如層高提高為3米，則最高可建17層住宅，容積率相應(yīng)會降低至2.0左右。如通過增加樓棟、減少間距等措施，保證容積率不降低，但是綠地率、通風(fēng)采光等方面也會有所降低。
在郭毅看來，提高層高會占用住宅的縱向空間，建安成本也會適當(dāng)增加。不過，從總成本來算是微乎其微，其核心在于供地上。地塊有容積率、限高指標(biāo)，比如容積率2.0，限高60米，那么開發(fā)商就需要結(jié)合地塊條件、產(chǎn)品定位去做戶型設(shè)計(jì)和建筑排布。
郭毅表示，從技術(shù)角度上來衡量，如果建筑高度有限，開發(fā)商為了符合容積率指標(biāo)，就會控制單套房子的層高。從定位角度上看，對于大戶型、改善型的產(chǎn)品來說，利潤空間足以彌補(bǔ)項(xiàng)目在層高上付出的建安成本。而且開發(fā)商為了賣出相對比較高的單價，以及實(shí)現(xiàn)較快的去化流速，也愿意在層高上做一些突破，令空間有縱向的疏闊感。
“但是對于剛需的小戶型來說，因?yàn)槊娣e小，面寬也窄，剛需買房人看重的賣點(diǎn)也不在于層高，因此，開發(fā)商對提升層高沒有動力。所以市面上剛需型產(chǎn)品的層高一般控制在2.9米左右?！惫闳缡钦f。
業(yè)內(nèi)：結(jié)合地塊限高、容積率等調(diào)整層高
郭毅認(rèn)為，住建部提出的層高不低于3米的標(biāo)準(zhǔn)是一個合理的水平，既能滿足小戶型的需求，又能提升改善型住宅的舒適度。然而，層高標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整還需結(jié)合地塊的限高和容積率進(jìn)行綜合考量，以確保開發(fā)商能夠設(shè)計(jì)出符合市場需求的產(chǎn)品。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去住房需求大、供應(yīng)少，大家關(guān)注“有沒有”，因此執(zhí)行了較低的標(biāo)準(zhǔn)。如今，隨著住房供應(yīng)充足，居民開始關(guān)注“好不好”，調(diào)整層高標(biāo)準(zhǔn)勢在必行。這一調(diào)整將激發(fā)改善性需求，但也可能對存量在售項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因此，政策應(yīng)明確新規(guī)生效時間，確保新舊規(guī)順利過渡。
嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道，未來層高新規(guī)的實(shí)施將推動建筑業(yè)向更高質(zhì)量、符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。開發(fā)商需更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)和細(xì)節(jié)，確保新標(biāo)準(zhǔn)與土地規(guī)范優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)有效對接，從而為居民提供更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 賈寧
