剛剛過(guò)去的2024年，全國(guó)土地市場(chǎng)供需兩端延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率低位徘徊，流拍率雖有下降但仍處于較高位。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)住宅用地成交規(guī)模降幅超兩成，土地出讓金僅為2020年高點(diǎn)四成左右。聚焦高能級(jí)城市拿地投資，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。

從全國(guó)城市土地出讓排名來(lái)看，北京、上海、杭州位列前三名，也是土地出讓金超千億的城市，而2023年土地出讓金超千億的城市有6個(gè)。排名躍遷的城市包括：北京由第3名升至第1名、西安由第7名升至第4名、常州由第10名升至第7名。

對(duì)于2025年的土地市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然去年底土地投資迎來(lái)小幅“翹尾”，但銷售回暖傳導(dǎo)至土地投資仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)企業(yè)投資將繼續(xù)維持謹(jǐn)慎、分化的趨勢(shì)。

全國(guó)300城宅地出讓金同比降近28%

在“以房定地”的要求下，住宅用地供應(yīng)收縮，同時(shí)房企資金承壓疊加商品房銷售相對(duì)低迷，2024年住宅用地需求不足。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)300城住宅用地出讓金達(dá)2.08萬(wàn)億元，同比下降27.81%；成交樓面均價(jià)為5443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢價(jià)率為4.29%，較2023年同期下降0.35個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)仍面臨一定壓力，盡管2024年多地在土地出讓前發(fā)布擬出讓清單，但房企在融資、銷售雙重挑戰(zhàn)下，除熱點(diǎn)城市或深耕的城市外，拿地力度均較一般。從各線城市成交規(guī)模來(lái)看均在縮量，由于房企拿地聚焦核心區(qū)域，所以一線城市土地出讓金占比提升。

而從近幾年各線城市成交規(guī)模變化來(lái)看，一線城市宅地成交面積峰值出現(xiàn)在2021年，二線及三四線城市峰值均出現(xiàn)在2020年，其中三四線城市2019、2020年成交規(guī)劃建面均超6億平方米，占300城比重約為56%，但是隨著市場(chǎng)持續(xù)下行，三四線城市庫(kù)存去化壓力逐步加大。

另外，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2024年全國(guó)涉宅用地供應(yīng)、成交規(guī)劃建筑面積同比分別下滑28.4%、23.4%，平均溢價(jià)率為4.2%，較上年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；流拍率為12.4%。而從土地出讓熱度及分布來(lái)看，一線城市溢價(jià)熱度大于二線、三四線城市，同時(shí)拿地金額占比明顯擴(kuò)大，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)份額。數(shù)據(jù)顯示，2024年一線、二線、三四線城市涉宅用地平均溢價(jià)率分別為7.6%、4.4%、3%。

一二線熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻出

2024年以來(lái)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但“9·26”新政以來(lái)熱點(diǎn)城市頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊，不少城市涌現(xiàn)高價(jià)地。北上深杭仍是房企重要布局地，廣州、成都、合肥優(yōu)質(zhì)地塊也吸引房企積極參拍，土地市場(chǎng)整體維持點(diǎn)狀高熱、持續(xù)分化的趨勢(shì)。

2024年12月2日，深圳市南山區(qū)后海金融總部基地地塊以185.12億元成交，溢價(jià)率46.32%，創(chuàng)下深圳涉宅地塊總價(jià)新高，也是2024年全國(guó)成交最貴的宅地；11月29日，北京市朝陽(yáng)區(qū)“酒仙橋+小紅門+十八里店”地塊以153.32億元成交，創(chuàng)下北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。

在上海，2024年11月28日，上海市新楊思地塊以7.44萬(wàn)元/平方米的樓面均價(jià)成交，溢價(jià)率40.37%，該地塊是實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來(lái)第一次觸發(fā)中止價(jià)，并刷新了上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。而在此前8月份的上海第四輪土拍，綠城以48.048億元拍下的徐匯區(qū)原小米總部地塊，樓面價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下全國(guó)單價(jià)地王新紀(jì)錄。

除一線城市以外，包括西安、成都和杭州等熱點(diǎn)城市近期也相繼出現(xiàn)高價(jià)地。2024年12月12日，西安市北二環(huán)地塊以25.59億元成交，成為西安土拍市場(chǎng)總價(jià)地王；12月19日，杭州迎來(lái)計(jì)容新規(guī)后首場(chǎng)土拍，蕭山區(qū)北干東單元地塊溢價(jià)率達(dá)77%，創(chuàng)下2024年杭州土拍最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

從全國(guó)城市土地出讓排名來(lái)看，北京、上海、杭州位列全國(guó)前三名，也是土地出讓金超千億的城市。而2023年土地出讓金超千億的城市有6個(gè)。雖然北京住宅地塊出讓數(shù)量由2023年的61宗減少至2024年的41宗，但是不斷有大體量組合地塊推出，全年有3宗超百億地塊成交，因此在全國(guó)排名中，由2023年的第3名躍遷至2024年的第1名。此外，出現(xiàn)排名躍遷的城市還有西安和常州，其中，西安由第7名升至第4名，常州由第10名升至第7名。

全國(guó)住宅土地出讓金排名前10名城市

圖/中指研究院

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊將成交

雖然2024年土地市場(chǎng)整體仍承壓，但是年末核心城市加快賣地，北上杭等地優(yōu)質(zhì)地塊土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈。

對(duì)此，劉水認(rèn)為，盡管土地市場(chǎng)的回溫目前還僅限于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，但市場(chǎng)活力進(jìn)一步提升，有利于房企拿地信心逐步修復(fù)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的背景下，各地將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，隨著樓市不斷回暖，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)熱度也將進(jìn)一步提升。

對(duì)于2025年的土地市場(chǎng)，克而瑞分析人士認(rèn)為，從城市角度來(lái)看，房企將聚焦于核心城市或自身深耕區(qū)域，過(guò)去的全國(guó)化布局或不再，核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊可能出現(xiàn)局部火熱的情況。雖然2024年年底土地投資迎來(lái)小幅“翹尾”，但銷售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)土地投資將繼續(xù)維持謹(jǐn)慎、分化的趨勢(shì)。

在麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙看來(lái)，土地市場(chǎng)將堅(jiān)持“控量提質(zhì)”的導(dǎo)向，有望迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，房企拿地策略可能會(huì)有小幅調(diào)整，但聚焦高能級(jí)城市的趨勢(shì)不會(huì)改變。而2025年在政策支持以及高品質(zhì)地塊的推動(dòng)下，土地出讓情況有望整體低位企穩(wěn)，溢價(jià)率回升至6.5%水平，但仍難趕超2021年及以前水平。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍