頭部央國(guó)企開(kāi)始在一線城市“大手筆”接連補(bǔ)倉(cāng)。與此同時(shí)，在北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊成交，也帶動(dòng)今年1-11月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比降幅顯著收窄。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在新增貨值上，1-11月華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和綠城中國(guó)位列前三。
而從城市層面來(lái)看，11月單月，全國(guó)300城住宅用地成交5348萬(wàn)平方米，同比下降12.9%；土地出讓金3199億元，同比增長(zhǎng)23.4%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前拿地企業(yè)仍集中在央國(guó)企和地方國(guó)資，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎。雖然個(gè)別城市、個(gè)別輪次的土拍熱度回歸，但不會(huì)改變當(dāng)前周期土地成交下滑、溢價(jià)率持續(xù)低位的大趨勢(shì)。
1-11月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比降幅收窄
前11個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比降幅顯著收窄。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1-10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。在新增貨值上，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和綠城中國(guó)位列前三。具體來(lái)看，1-11月，華潤(rùn)置地以1091億元新增貨值占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展、綠城中國(guó)分別以1001億元、958億元，位列第二、第三。
從近一個(gè)月來(lái)看，頭部央國(guó)企在年底補(bǔ)倉(cāng)決心堅(jiān)定。比如，11月27日-28日，上海第七批次集中供地落幕，其中，華潤(rùn)置地報(bào)名8宗地塊，中海報(bào)名7宗地塊，保利發(fā)展報(bào)名6宗地塊。最終，保利發(fā)展單獨(dú)或聯(lián)合共拿下3宗地塊，涉資達(dá)約76.87億元。與此同時(shí)，華潤(rùn)置地以40.37%、11.97%的溢價(jià)率競(jìng)得浦東新楊思地塊及虹口嘉興社區(qū)地塊，同時(shí)底價(jià)補(bǔ)倉(cāng)普陀桃浦地塊。此外，中海也斥資36.45億元將楊浦區(qū)N090602單元K8-05地塊收入囊中，成交樓面價(jià)73288元/平方米，溢價(jià)率16.33%。
而在11月29日，北京朝陽(yáng)“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)兩家房企報(bào)名，最終由中海地產(chǎn)以153.32億元收入囊中，刷新北京土地出讓金單次成交紀(jì)錄。
對(duì)于11月的土地市場(chǎng)，中指研究院分析師楊驍表示，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊均由頭部央國(guó)企摘得，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄。而拿地企業(yè)仍集中在央國(guó)企和地方國(guó)資，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎。
值得關(guān)注的是，近期成都、杭州等部分城市也出現(xiàn)民企高溢價(jià)拿地的情況，比如成都11月6日成交的高新區(qū)大源板塊宅地，由金昊投資以總價(jià)20.7億元、溢價(jià)率46.11%競(jìng)得，刷新了高新區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄。而杭州一直是民企拿地相對(duì)活躍的城市，比如濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一，是民企重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)的樣本。
對(duì)此，克而瑞分析人士認(rèn)為，雖然部分城市民企拿地成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)，但在大趨勢(shì)中民企的投資占比并沒(méi)有明顯回升，與幾年前民企曾經(jīng)是投資主力的情況更是相去甚遠(yuǎn)。
北上杭等城市多宗地塊高溢價(jià)率成交
自9月底以來(lái)，在一系列樓市政策的推動(dòng)下，土拍市場(chǎng)的熱度也在啟穩(wěn)上升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從11月單月來(lái)看，全國(guó)300城住宅用地成交5348萬(wàn)平方米，同比下降12.9%；土地出讓金3199億元，同比增長(zhǎng)23.4%。其中，主要是因?yàn)槟昴┖诵某鞘屑涌焱频貛?dòng)出讓金上漲。
具體來(lái)看，11月份，上海土地出讓金總額逾317億，位居首位；北京以308.4億位居第二。而在11月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10榜單中，高總價(jià)地塊也主要位于北京、上海。其中，北京、上海、杭州分別有4宗、5宗及1宗上榜。
事實(shí)上，由于房企拿地持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，北上杭等核心城市多宗地塊競(jìng)拍熱度較高，這主要表現(xiàn)在溢價(jià)率上。11月底，為期兩天的上海土拍最大的關(guān)鍵詞便是“高溢價(jià)”。10宗地塊中，有7宗溢價(jià)成交，且溢價(jià)率都在10%以上，平均溢價(jià)20%，為2024年最高。其中，上海浦東新楊思地塊觸達(dá)中止價(jià)轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié) ，溢價(jià)率達(dá)40.4%。
此外，杭州蕭山區(qū)奧體博覽中心、上城區(qū)城東新城、西湖區(qū)之江度假區(qū)3宗地塊溢價(jià)率均在30%以上；北京海淀區(qū)功德寺2宗地塊均觸頂搖號(hào)，溢價(jià)率達(dá)到15%。
2024年11月22個(gè)重點(diǎn)城市中溢價(jià)率超10%的地塊
圖/中指研究院
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)分化愈加明顯，開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)已經(jīng)由原來(lái)的布局核心一二線城市向重點(diǎn)一線城市轉(zhuǎn)移，尤其是核心城市的核心地塊，成為頭部房企競(jìng)爭(zhēng)的重心，這也是高溢價(jià)地塊產(chǎn)生的原因。
此外，克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，從行業(yè)整體來(lái)看，目前仍處于去庫(kù)存、供求平衡周期，個(gè)別城市、個(gè)別輪次的土拍熱度回歸，不會(huì)改變當(dāng)前周期土地成交連年下滑、溢價(jià)率持續(xù)低位的大趨勢(shì)。從2024年10月以來(lái)典型高溢價(jià)高總價(jià)成交地塊來(lái)看，面對(duì)存量房市場(chǎng)走高、人均住房面積居于高位的現(xiàn)況，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，市場(chǎng)化推動(dòng)優(yōu)秀企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，才能切實(shí)提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐
