4月28日，成都住建微信公眾號(hào)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），明確從4月29日起，購(gòu)房取消限購(gòu)。這也意味著，歷時(shí)7年半的成都限購(gòu)終于結(jié)束了。
此外，政策優(yōu)化同時(shí)涉及不再實(shí)施公證搖號(hào)選房、“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系建設(shè)、車位住宅同步銷售等諸多內(nèi)容。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次成都政策力度大、覆蓋范圍廣，將有效促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地滿足群眾多元化住房需求。那么，政策優(yōu)化對(duì)于成都樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？會(huì)否引起其他城市的效仿？
全面取消限購(gòu)，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放
《通知》明確，此次優(yōu)化房地產(chǎn)政策是為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾多元化住房需求。
最為引人關(guān)注的是，《通知》提出，為了滿足合理住房需求，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格。同時(shí)，為了進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給，提出推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間比例，推動(dòng)郊區(qū)(市)縣開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。
對(duì)此，中原首席分析師張大偉介紹，從2016年10月1日到2024年4月28日，歷時(shí)7年半的成都限購(gòu)終于結(jié)束。2016年到2022年上半年，政策呈現(xiàn)“層層加碼”走勢(shì)，越來(lái)越嚴(yán)；而從2022年“5·16新政”，“層層松綁”趨勢(shì)明顯；到2023年“9·26新政”，限購(gòu)越發(fā)寬松，僅?！?+2”區(qū)域（即錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)，兩個(gè)新主城區(qū)：四川天府新區(qū)、成都高新區(qū)，下同）144平方米以下戶型限購(gòu)。直到今日，成都全面取消限購(gòu)。
從政策定位及影響來(lái)看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，成都本次新政涉及購(gòu)房松綁舉措，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購(gòu)房條件，不再限制購(gòu)買套數(shù)，這意味著成都全市全面放開(kāi)住房限購(gòu)，政策力度較此前優(yōu)化公積金政策等明顯加大，利好信號(hào)強(qiáng)烈，同時(shí)購(gòu)房門檻大幅度下降，繼續(xù)營(yíng)造更為寬松的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，或?qū)?duì)樓市交易形成重大利好。
中指研究院四川公司分析人士也表示，限購(gòu)的全面取消，有利于成都吸納“有資格、有能力、有意愿”的有效置業(yè)需求積極釋放，一方面直接為“5+2”區(qū)域新房市場(chǎng)注入新增客群，另一方面吸引新增需求加速消化二手房，通過(guò)“賣舊買新”鏈條促進(jìn)本土改善型需求更加積極釋放，對(duì)穩(wěn)定成都新房和二手房市場(chǎng)量級(jí)及價(jià)格具有積極作用。
自去年以來(lái)有22城全面放松限購(gòu)
成都放開(kāi)限購(gòu)與今年成都樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)不無(wú)關(guān)系。成都3月份市場(chǎng)成交走勢(shì)與全國(guó)大多數(shù)城市一樣，單月環(huán)比大幅回升，但熱度仍不及去年“小陽(yáng)春”。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，成都新建商品住宅、二手住宅分別成交8924套、18771套，較去年同期分別下降41.9%、33.4%。此外，當(dāng)前市場(chǎng)情緒修復(fù)局勢(shì)也暫不穩(wěn)定，2024年3月，成都市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.79，位于市場(chǎng)觀望區(qū)間低位，較上月下降0.05。成都市場(chǎng)仍然需要政策的支持，或催生了本次政策優(yōu)化調(diào)整。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，除海南省外，核心城市中僅一線城市和杭州（新房）、天津、西安核心區(qū)等仍維持限購(gòu)政策。
從政策走向來(lái)看，關(guān)榮雪表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策總體延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，核心一二線城市擔(dān)當(dāng)起松綁限購(gòu)類政策的主力軍，成為了顯著特征之一，成都此次優(yōu)化政策也進(jìn)一步凸顯出這一趨勢(shì)，同時(shí)也較符合當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)，即從需求端支持購(gòu)房者購(gòu)房。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來(lái)至今年4月28日，全國(guó)已有約35城放松限購(gòu)政策，其中有合肥、昆明、蘇州、長(zhǎng)沙等22城全面放松限購(gòu)。
“取消限購(gòu)政策相對(duì)優(yōu)化公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等力度較大，但結(jié)合南京、合肥、蘇州等已經(jīng)全面取消限購(gòu)的城市來(lái)看，樓市熱度也并未完全回暖，本輪樓市深度調(diào)整周期較長(zhǎng)，政策的實(shí)際效果如何，還有待進(jìn)一步觀察。 ”關(guān)榮雪稱。
取消公證搖號(hào)選房，房企有自主銷售權(quán)
除了取消限購(gòu)?fù)?，在激發(fā)市場(chǎng)活力方面，《通知》還提出，成都全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷售。對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)采取公證搖號(hào)選房銷售。此外，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制走深走實(shí)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；支持車位與住宅同步銷售，合理設(shè)置新出讓住宅用地車位規(guī)劃配比。
成都公證搖號(hào)選房銷售也是從嚴(yán)到松直至全面放開(kāi)。早在2022年11月，成都住建局發(fā)布了搖號(hào)排序優(yōu)化政策，當(dāng)時(shí)也是為了改善成都房地產(chǎn)市場(chǎng)局部區(qū)域失衡狀態(tài)，提升市場(chǎng)活力。從彼時(shí)的優(yōu)化到如今的全面放開(kāi)，也歷時(shí)兩年多。
在關(guān)榮雪看來(lái)，取消公證搖號(hào)在一定程度上賦予了房企更多自主銷售權(quán)，拉升新房項(xiàng)目交易熱度的潛在上行空間，有利于提振市場(chǎng)情緒。
中指研究院四川公司分析人士也認(rèn)為，不再實(shí)施公證搖號(hào)，一方面可以提高群眾的購(gòu)房便利度，另一方面可以提高商品住房銷售效率，縮短從項(xiàng)目取得預(yù)售許可證到購(gòu)房人網(wǎng)簽備案的時(shí)間周期。而支持商品住宅預(yù)售（現(xiàn)售）時(shí)同步銷售對(duì)應(yīng)地下機(jī)動(dòng)車停車位，則有利于進(jìn)一步便利住宅項(xiàng)目配建機(jī)動(dòng)車停車位銷售管理，能夠更好地滿足購(gòu)房人在購(gòu)買商品住房時(shí)同步購(gòu)買機(jī)動(dòng)車停車位的需求。
此外，在系統(tǒng)推動(dòng)供需平衡方面，《通知》表示，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，全面推動(dòng)建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。同時(shí)，深化實(shí)施經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供應(yīng)“紅、橙、綠”三色管理，對(duì)住宅及商服類用地供銷比偏高的區(qū)域，適當(dāng)減少用地供應(yīng)；鼓勵(lì)市場(chǎng)主體將自有閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋按相關(guān)要求改建為保障性租賃住房，鼓勵(lì)市、區(qū)（市）縣國(guó)有企業(yè)通過(guò)租購(gòu)閑置商業(yè)辦公用房作為辦公、公共服務(wù)及產(chǎn)業(yè)使用，推動(dòng)商業(yè)辦公用房市場(chǎng)良性循環(huán)。
綜合來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都此次新政力度大、覆蓋范圍廣，將有效促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地滿足群眾多元化住房需求。成都此舉或?qū)⒁l(fā)其他城市效仿，政策一步到位可以更有效地激發(fā)市場(chǎng)活力，而“擠牙膏式”的政策優(yōu)化或加重觀望情緒。這對(duì)二三線城市穩(wěn)定市場(chǎng)情緒更為重要。
編輯 楊娟娟
校對(duì) 劉軍
